Cập nhật ngày 31/10/2026 theo Bộ luật Dân sự, luật phòng cháy Hàn Quốc và hướng dẫn phòng lừa đảo tiền cọc cập nhật 6/2026. Danh sách này để tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý.
Khi xem nhà ở Hàn, bạn cần kiểm tra ba lớp: căn phòng có ở được không (mốc, gió lùa, nước, ồn), chi phí thật mỗi tháng là bao nhiêu, và người cho thuê có đúng là chủ không. Bạn nên xem vào ban ngày, nếu thích thì quay lại vào buổi tối, mang theo danh sách, điện thoại quay video và thước dây. Đừng đặt cọc ngay trong buổi xem chỉ vì được giục “có người khác đang hỏi”. Dưới đây là danh sách bạn có thể in ra hoặc lưu vào điện thoại.
Chuẩn bị trước khi đi
- Lưu sẵn tin đăng gốc để đối chiếu giá, tầng, đồ có sẵn.
- Xem nhà sau khi trời mưa hoặc ngày lạnh sẽ thấy rõ chỗ thấm, gió lùa.
- Đi cùng người biết tiếng Hàn nếu được. Nếu đi một mình, báo trước cho bạn bè địa chỉ và giờ đi.
- Mang sạc dự phòng, thước dây, giấy bút, một ly nước nhỏ để thử thoát sàn nếu cần.
Danh sách kiểm tra 30 điểm tại chỗ
Ẩm mốc và sưởi
| Việc cần làm | Vì sao |
|---|---|
| 1. Ngửi mùi ngay khi mở cửa | Mùi mốc mà không thấy vết có thể là mốc ẩn sau giấy dán tường |
| 2. Xem góc tường, sau tủ, quanh cửa sổ, trần nhà tắm | Đây là chỗ mốc xuất hiện trước |
| 3. Hỏi vết giấy dán tường mới có che gì không | Mùi sơn, giấy mới dán chỉ ở một góc đáng hỏi lại |
| 4. Đặt tay gần khung cửa sổ, khe cửa | Gió lùa quyết định tiền ga mùa đông |
| 5. Bật thử nồi hơi, hỏi loại sưởi (ga, điện, tòa nhà) | Hư nồi hơi là việc của chủ nhà, nhưng tốt hơn là thấy trước |
| 6. Hỏi hóa đơn ga tháng 1 của người trước | Con số thật quan trọng hơn lời hứa “ở đây ấm” |
| 7. Kiểm tra cửa sổ có mở được, có đón nắng không | Phòng không thông gió dễ mốc, nhất là phòng phơi đồ |
Nếu đang xem phòng bán hầm, đọc thêm bài nấm mốc trong phòng bán hầm. Bài sưởi sàn và cách tiết kiệm giải thích cách đọc bảng điều khiển nồi hơi.
Nước, điện và thiết bị
| Việc cần làm | Vì sao |
|---|---|
| 8. Mở vòi nóng và vòi lạnh, đo thời gian có nước nóng | Nước yếu, nước lâu nóng là chuyện sống chung cả năm |
| 9. Xả bồn cầu, mở sàn tắm cho nước chảy | Phát hiện tắc và mùi cống |
| 10. Nhìn dưới bồn rửa, quanh ống | Dấu thấm, gỉ |
| 11. Bật đèn, thử ổ cắm bằng sạc điện thoại | Biết chỗ hỏng để ghi vào hợp đồng |
| 12. Thử máy lạnh, máy giặt, tủ lạnh, bếp | Đồ có sẵn hỏng do ai sửa phải rõ từ đầu |
| 13. Đọc và chụp danh sách đồ có sẵn | Tránh tranh cãi lúc trả phòng |
| 14. Kiểm tra quạt hút nhà tắm | Nhà tắm không thoát ẩm thì mốc lan sang phòng |
| 15. Xem sóng điện thoại, hỏi internet đóng riêng hay gộp | Phòng bán hầm, phòng trong góc có thể yếu sóng |
Tiếng ồn, an ninh, an toàn
| Việc cần làm | Vì sao |
|---|---|
| 16. Đóng cửa, đứng im 2 phút lắng nghe | Tường mỏng lộ ngay |
| 17. Nhìn ra ngoài: quán nhậu, công trường, đường lớn | Có căn yên ban ngày, ồn đến khuya |
| 18. Kiểm tra khóa cửa, chuông hình, cửa chính tòa nhà | Nên đổi mật khẩu khóa số khi nhận phòng |
| 19. Xem cửa sổ tầng thấp có song chắn | An toàn, nhất là với con gái ở một mình |
| 20. Tìm bình chữa cháy, thiết bị báo cháy | Luật yêu cầu chủ nhà đơn lập và nhà tập thể (trừ chung cư, ký túc xá) trang bị thiết bị phòng cháy gia dụng |
| 21. Đi thử lối thoát hiểm, cầu thang | Không để bị chặn bởi đồ đạc, nhất là goshiwon |
| 22. Đi bộ từ ga về nhà vào tối | Xem đèn đường và độ vắng |
Tiền và điều khoản cần hỏi
| Câu hỏi | Vì sao |
|---|---|
| 23. Phí quản lý gồm những gì? | Tiền thuê rẻ nhưng phí quản lý cao là cái bẫy quen thuộc |
| 24. Điện, ga, nước tính theo đồng hồ riêng không? | Đồng hồ chung dễ phát sinh tranh cãi |
| 25. Ai sửa khi hỏng nồi hơi, thấm dột? | Hư hỏng lớn thuộc trách nhiệm chủ nhà theo Bộ luật Dân sự, nhưng nên ghi rõ |
| 26. Thời hạn hợp đồng, báo trước khi trả? | Trả sớm thường phải thương lượng, xem bài trả phòng giữ tiền cọc |
| 27. Ở mấy người, có được phơi đồ, nấu nướng, nuôi thú không? | Tránh vi phạm hợp đồng |
Giấy tờ trước khi đặt cọc
| Việc cần làm | Vì sao |
|---|---|
| 28. Xem sổ đăng ký nhà (등기부등본) | Biết chủ sở hữu, thế chấp, kê biên |
| 29. Xem sổ công trình (건축물대장) | Đối chiếu với hợp đồng, phát hiện công trình vi phạm |
| 30. Đối chiếu tên chủ, người ký và tài khoản nhận tiền | Người ký không phải chủ mà không có giấy ủy quyền là dấu hiệu rủi ro |
Phần này đã có trong bài 7 cái bẫy tiền cọc, bạn nên đọc kỹ trước khi đưa tiền. Theo hướng dẫn phòng lừa đảo tiền cọc cập nhật 6/2026, sổ đăng ký không cho thấy hết mọi thứ, chẳng hạn nợ thuế hoặc quyền ưu tiên của người thuê khác, nên hãy hỏi thêm.
Cách chấm điểm để không bị cảm xúc dẫn đi
Sau mỗi căn, ghi nhanh điểm 1 đến 5 cho sáu mục: ẩm mốc, ấm, ồn, an toàn, tổng chi phí, đường về nhà. Ví dụ giả định: căn A rẻ hơn 50.000 won mỗi tháng (khoảng 1 triệu đồng, ước tính) nhưng có mùi mốc và cửa sổ hở, căn B đắt hơn nhưng khô ráo. Một mùa đông tiền ga thêm và tiền mua máy hút ẩm có thể ăn hết phần chênh, chưa tính tới sức khỏe. Với tiêu chí ẩm mốc hoặc an toàn cháy nổ, điểm 1 nên là lý do loại luôn, dù giá tốt.
Thương lượng ngay khi xem
Thấy lỗi nhỏ, bạn có thể đề nghị chủ nhà sửa trước khi dọn vào và ghi vào hợp đồng phần đặc biệt (특약). Ví dụ: 입주 전 곰팡이 제거 및 도배 (trước khi vào ở, xử lý mốc và dán lại tường), 보일러 점검 (kiểm tra nồi hơi). Lời hứa miệng rất khó dùng khi có tranh cãi.
Mẫu câu: 이 부분은 입주 전에 수리해 주실 수 있나요? 계약서 특약에 써 주세요. (Phần này sửa trước khi vào ở được không? Xin ghi vào điều khoản đặc biệt của hợp đồng.)
Khi nào nên bỏ căn đó ngay?
- Có mùi mốc nặng và không có cửa sổ mở được.
- Bị thúc chuyển tiền trước khi xem giấy tờ.
- Người ký không phải chủ sở hữu và không có ủy quyền.
- Bạn được yêu cầu chuyển tiền vào tài khoản người khác.
- Lối thoát hiểm bị chặn, hoặc phòng không có cửa sổ mà bạn định ở lâu dài.
Mới sang Hàn lần đầu, bạn có thể đi xem cùng người quen hoặc hỏi lại tư vấn viên K-Edu về khu vực gần trường. Hợp đồng lớn thì nên nhờ thêm luật sư hoặc đầu mối pháp lý.
Nguồn tham khảo
- Luật Lắp đặt và Quản lý Thiết bị Phòng cháy, Điều 10, truy cập 31/10/2026
- Bộ luật Dân sự Hàn Quốc, Điều 623, truy cập 31/10/2026
- Jeonbuk Ilbo, luật sư Choi Young-ho, nghĩa vụ sửa chữa của chủ nhà, 2021
- SeoulStart, hướng dẫn tránh rủi ro tiền cọc, cập nhật 6/2026
- US EPA, hướng dẫn về nấm mốc và độ ẩm trong nhà, truy cập 31/10/2026
