Cập nhật ngày 31/10/2026 theo Luật Bảo vệ người thuê nhà (Điều 6, 6-2) và bài phân tích của luật sư về 원상복구. Đây là thông tin chung, K-Edu không phải tổ chức tư vấn pháp lý. Tranh chấp thật hãy gọi 132 hoặc gặp luật sư.
Muốn không mất tiền cọc khi trả phòng, bạn cần làm đúng ba việc: báo chủ nhà đúng hạn (chậm nhất 2 tháng trước khi hết hợp đồng), có ảnh so sánh lúc vào và lúc ra, và chỉ chấp nhận khoản trừ có căn cứ. Hao mòn tự nhiên như tường ố vàng, sàn mòn không phải là khoản bạn phải đền. Hư hại do lỗi của bạn như lỗ khoan lớn, vết cháy, mùi thuốc lá thì có thể bị trừ. Đừng trả chìa khóa và dọn đi khi chưa rõ ngày nhận cọc. Bài này nói về việc phòng tránh trước khi trả phòng; nếu chủ nhà đã giữ tiền, hãy đọc 5 bước đòi lại tiền cọc.
Mốc thời gian: bắt đầu từ trước 3 tháng
| Thời điểm | Việc cần làm |
|---|---|
| Trước 3 tháng | Đọc lại hợp đồng, tìm điều khoản đặc biệt về dọn dẹp, sửa chữa. Mở ảnh lúc nhận phòng |
| Trước 2 tháng trở lên | Báo không gia hạn, bằng tin nhắn hoặc văn bản, giữ phản hồi |
| Trước 1 tháng | Hẹn ngày trả phòng, số tài khoản nhận cọc, cách quyết toán điện ga. Đặt nhà mới |
| Trước 1 tuần | Sửa lỗi nhỏ, dọn sạch, bỏ đồ lớn đúng quy định |
| Ngày trả phòng | Đọc số đồng hồ, chụp ảnh, kiểm phòng cùng chủ nhà, nhận tiền rồi giao chìa |
| Sau khi chuyển | Báo đổi địa chỉ trong 15 ngày, kiểm tra tiền đã về |
Báo trước bao lâu? Đây là chỗ dễ sai nhất
Theo Điều 6 Luật Bảo vệ người thuê nhà, chủ nhà phải báo từ chối gia hạn từ 6 tháng tới 2 tháng trước khi hết hạn; người thuê phải báo chậm nhất 2 tháng trước. Nếu không ai báo, hợp đồng coi như gia hạn với điều kiện cũ, thời hạn coi là 2 năm.
Tin tốt: sau khi hợp đồng tự gia hạn, theo Điều 6-2 bạn có thể báo chấm dứt bất cứ lúc nào, và việc chấm dứt có hiệu lực sau 3 tháng kể từ ngày chủ nhà nhận được thông báo. Ví dụ giả định: bạn báo ngày 1/2 và chủ nhà nhận ngay, hợp đồng kết thúc khoảng 1/5. Bạn vẫn phải trả tiền thuê tới lúc đó.
Trả phòng trong thời hạn hợp đồng còn hiệu lực là chuyện khác: bạn không tự có quyền hủy. Cách thường gặp là thương lượng với chủ nhà, có khi bạn phải tìm người thuê tiếp theo và chịu phí môi giới. Thỏa thuận phải viết rõ ai trả phí nào, tiền cọc trả ngày nào.
Mẫu tin nhắn báo không gia hạn:
안녕하세요. [주소] [호수] 임차인 [이름]입니다. 계약 만료일 [날짜]에 계약을 갱신하지 않고 퇴실하려고 합니다. 보증금 반환 날짜와 퇴실 절차를 알려 주시기 바랍니다.
Nội dung: bạn là người thuê phòng số đó, ngày hết hợp đồng sẽ không gia hạn và chuyển đi, xin cho biết ngày trả tiền cọc và thủ tục.
Khoản nào bạn phải chịu, khoản nào không?
Luật sư Jang Hwi-il (LawTalk), dẫn Bộ luật Dân sự Điều 654, 615 và án lệ Đại pháp viện, viết rằng người thuê chịu trách nhiệm với hư hại do cố ý hoặc sơ suất, không phải hao mòn tự nhiên. Bảng dưới tóm theo bài viết đó. Hợp đồng có thể có điều khoản riêng, nên đọc kỹ.
| Thường không phải đền | Có thể bị trừ |
|---|---|
| Tường ố vàng do thời gian | Lỗ khoan lớn trên tường |
| Sàn mòn tự nhiên | Vết xước sâu do kéo đồ |
| Bóng đèn, vật tư tiêu hao hết tuổi thọ | Hư hại do thú cưng |
| Nồi hơi, máy lạnh hao mòn | Đồ tự lắp phải tháo đi |
| Rèm, nội thất phai do nắng | Mùi và vết khói thuốc |
| Tay nắm, khóa mòn | Kính, gạch vỡ do sơ suất |
Hai điểm quan trọng khi thương lượng. Tuổi thọ giấy dán tường thường 5 đến 8 năm theo bài này, nên ở càng lâu phần bạn chịu càng giảm; đòi thay toàn bộ trong khi chỉ cần sửa một phần thường là quá mức. Điều khoản bắt người thuê chịu cả hao mòn tự nhiên có thể bị hạn chế hiệu lực, nhưng điều này phụ thuộc từng vụ.
Dọn phòng theo thứ tự chủ nhà sẽ nhìn
- Gỡ móc dán, băng keo, màng cửa sổ, làm từ từ để không bong giấy dán tường.
- Xử lý mốc nhỏ. Nếu trước đó bạn đã báo chủ nhà về mốc, giữ lại tin nhắn. Xem cách xử lý mốc. Mốc do cấu trúc mà bạn đã báo sẽ dễ phản biện hơn nhiều.
- Vệ sinh bếp, lọc quạt hút, cống nhà tắm.
- Lau sàn, tủ lạnh, máy giặt. Rút nước, bỏ đồ ăn.
- Vứt đồ đúng quy định. Xem phân loại rác. Đồ lớn phải đăng ký thu gom, đừng để lại ở cửa, vì tiền dọn có thể thành khoản trừ cọc. Đồ còn tốt có thể bán trên Karrot.
- Trả lại đồ có sẵn đúng số lượng, đối chiếu ảnh chụp lúc nhận.
Ngày cuối: bảy điều cần làm
- Quay video toàn phòng theo một đường đi, không cắt, trước khi trả chìa. Lưu lên điện thoại và đám mây.
- Chụp đồng hồ điện, ga, nước có ngày.
- Kiểm phòng cùng chủ nhà hoặc người đại diện. Nếu có khoản trừ, xin ghi rõ từng mục.
- Xin báo giá hoặc hóa đơn cho khoản trừ. Luật sư Jang khuyên kiểm tra từng khoản. Chủ nhà nói “khoảng 300.000 won tiền sửa” mà không có giấy tờ thì bạn có quyền hỏi lại.
- Quyết toán điện, ga, nước tới ngày trả phòng. Bạn có thể đề nghị trừ thẳng theo số đồng hồ, có giấy ghi nhận.
- Thỏa thuận cách nhận tiền: tốt nhất là chuyển khoản cùng ngày trước khi giao chìa khóa.
- Giữ nguyên tài khoản ngân hàng Hàn Quốc tới khi tiền về. Nếu về nước, đóng tài khoản và SIM sau cùng.
Nếu chủ nhà nói “đợi người thuê mới”
Đây là câu rất hay gặp. Việc chủ nhà không có tiền hoặc chưa có người mới không phải lý do để bạn chịu rủi ro. Đừng chuyển đi và mất khả năng chứng minh trước khi đã tìm hiểu lệnh đăng ký quyền thuê (임차권등기명령). Việc rời nhà khi tiền chưa về có thể làm mất lợi thế pháp lý, như bài đòi tiền cọc giải thích. Gọi 132 trước khi dọn đi. Khi cần phiên dịch thì gọi 1345.
Thiếu ảnh lúc vào thì sao?
Không có ảnh thì khó hơn, nhưng vẫn còn cách. Tìm tin nhắn cũ, ảnh selfie, ảnh đồ đạc có nền tường, ảnh trên tin đăng lúc thuê, video gọi về nhà. Những ảnh này có thời gian và có thể cho thấy tình trạng ban đầu. Đó là lý do bài tìm nhà qua app khuyên lưu ảnh tin đăng ngay từ đầu. Với chỗ thuê tiếp theo, hãy quay video ngay khi nhận chìa, và nhờ chủ nhà xác nhận bằng tin nhắn.
Sau khi nhận tiền
- Đối chiếu số tiền với cọc gốc, trừ các khoản đã thỏa thuận.
- Lưu hợp đồng, biên lai, tin nhắn thêm vài tháng, phòng khi có khoản phát sinh.
- Báo đổi địa chỉ trong 15 ngày nếu bạn vẫn ở Hàn.
- Chuẩn bị chuyển nhà giá rẻ trước ngày trả phòng để không bị đẩy vào thế vội.
Mọi lời khuyên ở đây là thông tin chung. Nếu vẫn học tại Hàn và cần đầu mối hỗ trợ, phòng quốc tế của trường và các số 132, 1345 thường là nơi bắt đầu; nếu bạn là học viên của K-Edu, có thể báo trung tâm để được chỉ đầu mối.
