Cập nhật ngày 31/10/2026 theo Cổng pháp luật đời sống Hàn Quốc (bản 15/10/2026) và Luật Bảo vệ thuê nhà ở. Bài là thông tin chung, không phải tư vấn pháp lý. Hợp đồng số tiền lớn nên nhờ người có chuyên môn xem.
Trước khi ký hợp đồng thuê nhà ở Hàn, bạn cần chắc bốn điều: người ký đúng là chủ sở hữu, nhà không vướng thế chấp nặng hay lệnh kê biên, tiền chuyển đúng tài khoản chủ sở hữu, và ngày chuyển vào bạn sẽ khai báo địa chỉ cùng lấy dấu xác nhận ngày (확정일자). Đọc sổ đăng ký nhà hai lần, lúc ký và ngay trước khi trả phần tiền còn lại. Phiếu 26 mục dưới đây đi theo trình tự từ lúc xem phòng đến ngày chuyển vào. Nếu muốn hiểu vì sao từng bước lại quan trọng, xem bài tiền đặt cọc nhà ở Hàn Quốc.
Giai đoạn 1: khi xem phòng
| Số | Mục kiểm tra | Vì sao | Xong |
|---|---|---|---|
| 1 | Đến xem tận nơi, ban ngày và cả buổi tối nếu được | Ảnh trên ứng dụng có thể khác thực tế | ☐ |
| 2 | Kiểm tra nước nóng, điều hòa, nồi hơi, nấm mốc, tiếng ồn | Hỏng sẵn mà không ghi lại thì dễ bị tính cho bạn | ☐ |
| 3 | Hỏi phí quản lý gồm những gì, tiền điện, nước, ga, internet ai trả | Tiền thuê thấp có thể đi kèm phí quản lý cao | ☐ |
| 4 | Tính thời gian đi tới trường, gần trạm tàu hay xe buýt không | Xem thêm so sánh các loại chỗ ở | ☐ |
| 5 | Hỏi môi giới có đăng ký không và lấy số văn phòng | Môi giới có đăng ký (개업공인중개사) chịu trách nhiệm kiểm tra pháp lý, nhưng thu phí | ☐ |
Giai đoạn 2: trước khi đặt bất kỳ khoản tiền nào
| Số | Mục kiểm tra | Vì sao | Xong |
|---|---|---|---|
| 6 | Xem sổ đăng ký nhà (등기사항증명서) bản mới nhất, qua iros.go.kr hoặc nhờ môi giới in | Phí xem trực tuyến 700 won, cấp bản 1.000 won theo bản 10/2026 | ☐ |
| 7 | Đối chiếu tên chủ sở hữu trên sổ với giấy tờ tùy thân của người ký | Người ký có thể chỉ là người quản lý hoặc người thuê lại | ☐ |
| 8 | Đối chiếu địa chỉ, tầng, số phòng trên sổ với phòng thực tế | Ghi sai số phòng có thể mất sự bảo vệ của luật | ☐ |
| 9 | Đọc phần 갑구: có 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매개시결정 hay 신탁 không | Nên tránh nhà có các dòng này, hoặc nhờ chuyên gia xem | ☐ |
| 10 | Đọc phần 을구: có 근저당 bao nhiêu | Thế chấp đăng ký trước được ưu tiên hơn bạn | ☐ |
| 11 | Xem sổ công trình (건축물대장) có ghi 위반건축물 không | Phòng ngăn trái phép khó được bảo vệ khi có chuyện | ☐ |
Giai đoạn 3: khi ký hợp đồng
| Số | Mục kiểm tra | Vì sao | Xong |
|---|---|---|---|
| 12 | Ký trực tiếp với chủ sở hữu. Nếu qua người đại diện, đòi giấy ủy quyền và giấy chứng nhận con dấu | Cổng pháp luật đời sống khuyên yêu cầu hai giấy này | ☐ |
| 13 | Ghi rõ bên ký, địa chỉ, ngày chuyển vào, ngày kết thúc, tiền cọc, tiền tháng, ngày trả | Mọi tranh chấp đều quay về giấy này | ☐ |
| 14 | Ghi điều khoản đặc biệt (특약), xem mẫu bên dưới | Điều chỉ nói miệng thì khó chứng minh | ☐ |
| 15 | Ghi việc sửa chữa, vệ sinh khi trả phòng: khoản nào ai chịu | Giảm tranh cãi trừ tiền cọc | ☐ |
| 16 | Tiền đặt trước (계약금) thường khoảng 10% tiền cọc, chuyển vào tài khoản đứng tên chủ sở hữu | Có bằng chứng, không dùng tiền mặt | ☐ |
| 17 | Chụp lại hợp đồng, giấy tờ người ký, giữ bản gốc của bạn | Bản gốc cần cho dấu xác nhận ngày | ☐ |
Mẫu điều khoản nên hỏi môi giới
Đây là mẫu tham khảo do K-Edu soạn theo các rủi ro nêu ở trên, cần người có chuyên môn hoặc môi giới xem lại cho đúng trường hợp của bạn:
- 임대인은 잔금 지급일 다음 날까지 저당권 등 새로운 권리를 설정하지 않는다. (Chủ nhà không lập thêm thế chấp hay quyền khác cho đến hết ngày hôm sau ngày trả nốt tiền.)
- 임대인은 계약 종료일에 보증금을 전액 반환한다. (Chủ nhà trả đủ tiền cọc vào ngày kết thúc hợp đồng.)
- 입주 시 하자는 사진으로 확인하며, 임차인이 책임지지 않는다. (Hỏng hóc có sẵn khi chuyển vào được xác nhận bằng ảnh, người thuê không chịu.)
Giai đoạn 4: ngày trả nốt tiền
| Số | Mục kiểm tra | Vì sao | Xong |
|---|---|---|---|
| 18 | Xem lại sổ đăng ký ngay trong ngày, trước khi chuyển tiền | Thế chấp mới có thể phát sinh sau ngày ký | ☐ |
| 19 | Chuyển phần còn lại (잔금) vào đúng tài khoản chủ sở hữu, ghi nội dung | Bằng chứng rõ ràng | ☐ |
| 20 | Nhận chìa khóa, mật mã cửa, đồng hồ điện nước, ghi số đọc | Tránh trả hóa đơn của người trước | ☐ |
Giai đoạn 5: ngày chuyển vào và tuần đầu
| Số | Mục kiểm tra | Mốc | Xong |
|---|---|---|---|
| 21 | Chụp ảnh, quay video tình trạng phòng, gửi cho chủ nhà qua tin nhắn | Ngay hôm đó | ☐ |
| 22 | Khai báo đổi nơi ở (체류지 변경신고) | Nên làm ngay, muộn nhất 15 ngày | ☐ |
| 23 | Lấy dấu xác nhận ngày (확정일자) trên hợp đồng tại ủy ban phường | Cùng lúc với mục 22 | ☐ |
| 24 | Kiểm tra hợp đồng có thuộc diện khai báo thuê nhà không | Trong 30 ngày từ ngày ký, nếu tiền cọc trên 60 triệu won hoặc tiền tháng trên 300.000 won | ☐ |
| 25 | Báo địa chỉ mới cho trường, ngân hàng, nhà mạng | Trong tuần đầu | ☐ |
| 26 | Ghi vào lịch ngày hết hợp đồng trừ 2 tháng | Mốc báo không gia hạn | ☐ |
Mục 22 có thể làm ở ủy ban phường, văn phòng xuất nhập cảnh hoặc trên HiKorea. Xem cách làm ở bài đăng ký địa chỉ khi chuyển nhà. Không khai có thể bị phạt đến 1 triệu won, và quan trọng hơn là bạn mất lớp bảo vệ cho tiền cọc. Với mục 24, người thuê one-room ở Seoul với tiền tháng trên 300.000 won (khoảng 6 triệu đồng) rất dễ thuộc diện này. Báo năm 2025 ghi mức phạt từ 20.000 đến 300.000 won cho hợp đồng ký từ 1/6/2025. Hãy hỏi môi giới ai sẽ khai, vì nhiều bạn nghĩ người kia đã làm.
Hai mốc thời gian trong hợp đồng dễ bị quên
- Muốn chuyển đi khi hết hạn: theo Điều 6 Luật Bảo vệ thuê nhà ở, người thuê phải báo chậm nhất 2 tháng trước ngày hết hạn. Chủ nhà báo trong khoảng từ 6 đến 2 tháng trước.
- Không ai báo gì: hợp đồng được xem là tiếp tục với điều kiện cũ, thời hạn tính là 2 năm. Khi đó người thuê có thể báo chấm dứt bất cứ lúc nào, hiệu lực sau 3 tháng kể từ ngày chủ nhà nhận thông báo (Điều 6-2).
Với du học sinh sắp tốt nghiệp hoặc về nước, hãy báo sớm, bằng tin nhắn lưu được. Nếu đến hạn mà chủ nhà chưa trả tiền, đừng tự chuyển đi trước khi tìm hiểu. Xem 5 bước đòi lại tiền cọc.
Khi đọc không nổi hợp đồng
Phòng hỗ trợ du học sinh của trường là nơi nên hỏi đầu tiên. Thành phố Seoul có chỉ định các văn phòng bất động sản hỗ trợ tiếng nước ngoài (Global Real Estate Office). Từ vựng cơ bản có ở bài từ vựng tiếng Hàn về thuê nhà. Nếu phòng rẻ bất thường, chủ nhà giục chuyển tiền ngay trong ngày, hoặc đòi chuyển vào tài khoản người khác, cứ dừng lại. Mất một căn phòng đẹp vẫn rẻ hơn mất tiền cọc.
Nguồn tham khảo
- Cổng pháp luật đời sống Hàn Quốc, tìm nhà cho du học sinh, bản 15/10/2026
- Cổng pháp luật đời sống Hàn Quốc, kiểm tra sổ đăng ký trước khi thuê, truy cập 31/10/2026
- Cổng pháp luật đời sống Hàn Quốc, đăng ký người nước ngoài và đổi nơi ở, bản 15/10/2026
- Luật Bảo vệ thuê nhà ở, Điều 6, bản đăng lại, truy cập 31/10/2026
- Luật Bảo vệ thuê nhà ở, Điều 6-2, bản đăng lại, truy cập 31/10/2026
- Ajunews, hết thời gian ân hạn khai báo hợp đồng thuê nhà, 28/4/2025
